业主权利如何实现？如何维护？请看这里

    近几年来，关于小区车位、共同区域的使用权、收益权等法律问题，可谓是“百家争鸣”，越理越明”。小区事务的管理、业主自身权利的维护及合法权益如何实现等成为小区业主们迫切关注的话题。因此，业主委员会的地位和重要性就愈加突显了。

    近日，河南省某小区发生了一起返还原物纠纷案，该小区业主委员会作为原告与被告某房地产开发公司对簿公堂。

    原因是被告某房地产开发公司退出小区后，将属于该小区的公建用房出租给他人谋利，拒不将房屋返还给全体业主。业主大会聘用的物业公司无处办公，业务委员会只能另租业主私人房屋给物业公司办公。原告小区业主委员会代表全体业主向法院提起诉讼，表示小区公建用房属于小区全体业主，请求法院判令被告返还房屋并支付租金及利息、承担诉讼费用。被告某房地产开发公司则答辩称，原告诉讼主体不适格且机构成立程序可能不符合法律规定。

    法院查明事实后认为，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。某小区业主委员会作为本案原告提起诉讼主体适格。

最后法院判决原告业主委员会胜诉，判令被告返还公建用房并支付物业公司办公地点租金。

    通过这个案件，我们可以很直观的了解到，小区的业主委员会有权代表小区全体业主，为全体业主的合法权益提起诉讼。那么业主委员会究竟是什么性质的机构?它是如何产生的，它还有哪些职能?又是谁赋予它这些职能的呢?下面我们开始谈谈“业主委员会的那些事儿”。

    说起业主委员会，绕不开业主大会和另一个法律专业名词，即建筑物区分所有权。

概念解读

    一、业主大会：是由小区全体业主组成的、对小区公共事务享有共同管理权的机构，业主委员会是业主大会的执行机构。简单翻译一下，为了尽可能维护每一位业主的合法权益，业主们组织在一起开业主大会，大会中选举产生业主委员会，业主委员会对业主大会负责。

    二、建筑物区分所有权：就是小区内的每一位业主对自己专有部分的所有权、对所有业主共有部分的共有权以及各人之间基于共同关系而产生的管理权（成员权）这三种权利的结合。非法律专业人理解起来可能比较困难，其实一直我们的生活息息相关，举些个栗子：共同的墙壁、屋顶、楼梯、走廊、小区内的道路、电梯等。

    概念比较复杂，别焦虑，这不是我们这篇文章的重点，你只要知道是业主就有建筑物区分所有权就行了。

法条链接

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

业主大会的成立与业主委员会的产生

    业主大会作为全体业主的意思形成机构，代表和维护全体业主的合法权益。然而不是所有的小区都能成立业主大会和业主委员会，根据《物业管理条例》，业主大会的成立需要满足一定条件。《安徽省物业管理条例》要求符合当地成立条件的小区需要在相关组织协调下成立筹备组，一切准备就绪之后，由筹备组公告业主大会成员名单和工作职责。

法条链接

《安徽省物业管理条例》

第十七条：“符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）入住率达到50%以上的；

（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；

（三）首批物业交付满三年的。”

第十八条节选：“业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

……

业主大会筹备组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。

……”

国务院《物业管理条例》

第十条节选：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。……”

第十六条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

……”

第十八条：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”

业主委员会的职能

    业主委员会对业主大会负责，是业主大会的执行机构，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:

第一、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。比如，物业公司对物业合同范围内事务的履行情况等。

第二、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第三、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;第四、监督小区管理规约的实施;

第五、业主大会赋予的其他职责。

法条链接

国务院《物业管理条例》

第十一条　下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则；

　　(二)制定和修改管理规约；

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　(四)选聘和解聘物业服务企业；

(五)筹集和使用专项维修资金；

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施；

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条节选：“……

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

……”

    业务委员会作为业主大会的常设执行机构，在不召开业主大会期间，代表物业管理区域内全体业主，在保障业主合法权益方面发挥着至关重要的作用。

    业主委员会的主要职能包括：召集业主大会会议；报告物业管理的实施情况，代表业主签订物业服务合同，监督和协助物业服务合同的履行；及时了解业主意见和建议；监督管理规约的实施；与业主大会共同行使管理权，遵法守法履行职责；配合公安机关、支持居民委员会工作，共同维护社区治安等等。

    业主大会和业主委员会必须依法组织开展工作，当地政府房地产行政主管部门或街道办有权责令限期改正或撤销业主大会作出的违法决定。如果业主大会和业委会的决定侵害到业主的合法权益，受侵害的业主也有权向人民法院申请撤销该决定。

法条链接

国务院《物业管理条例》

第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。”

　　第十九条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

　　第二十条：“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”

《物权法》第七十八条节选：“……

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

    根据地方政府如安徽省颁布的《物业管理条例》，业主委员会还应当履行以下职责：决定关系业主利益的重大事项；批准业委会工作规则；审议物业管理方案、收费标准；改变、撤销业委会不适当的决定；决定业主大会、业委会工作经费的相关事项等等。

法条链接

《安徽省物业管理条例》

第十一条：“业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

除国务院《物业管理条例》规定的职责外，业主大会还应当履行下列职责：

（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；

（二）批准业主委员会工作规则；

（三）听取和审查业主委员会的工作报告；

（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（五）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。”

第十三条：“业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。

除国务院《物业管理条例》规定的职权外，经业主大会批准，业主委员会还行使下列职权：

（一）审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划；

（二）审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。

业主委员会作出的决定，应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内公告。”

第十四条：“除国务院《物业管理条例》规定的义务外，业主委员会还应当履行下列义务：

（一）执行业主大会的决定，遵守业主委员会工作规则；

（二）对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合；

（三）对物业服务企业的行为进行监督，对其不合法、不适当的行为予以制止。”